성수전략정비구역, 한강변 대규모 재개발의 핵심

서울 한강변 주요 입지 중 하나인 성수전략정비구역이 본격적인 재개발 가시화와 함께 많은 관심을 받고 있습니다. 1~4지구로 구성된 이곳은 향후 50층 이상의 초고층 단지, 대규모 기반시설을 갖춘 복합 주거지로 자리매김할 전망입니다. 아래에서 성수전략정비구역의 주요 특징과 토지거래허가제, 지구별 개발 내용 등에 대해 정리해 드리겠습니다.

성수전략정비구역의 주요 개발 계획

• 사업 규모

  • 구역: 성동구 성수동1가 72-10 일대

  • 면적: 약 16만 평(53만 339㎡)

  • 총 세대수: 9,428세대(임대주택 포함 2,000여 세대)

  • 건물 높이: 최대 250m, 기본 50층 이상 건축 가능

• 도시계획 핵심 요소

  • 수변 문화공원 조성: 강변북로를 덮어 공원화, 한강 접근성 개선

  • 입체 보행 데크: 서울숲~한강을 잇는 보행축 연결

  • 준주거지역 최대 500% 용적률 적용 가능

  • 복합 개발을 통한 주거·상업·문화·녹지 융합

지구별 특징과 핵심 포인트

• 아파트·단독주택·다가구·상가건물 등 매물 종류가 다양하며, 재개발 후 감정평가와 권리가액 산정 시 각각 다른 장단점이 있습니다.

• 일부 지구는 초고층 건립을 통한 일반분양가 상승 기대와 함께 조합원 분담금, 공사비 등에 대한 이슈를 면밀히 검토 중입니다.

토지거래허가제(토허제)와 규제 동향

• 토지거래허가구역

  • 성수전략정비구역 전체(1~4지구)는 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다.

  • 매수 시 실거주 또는 임대사업자·법인사업자 등 특정 요건을 충족해야 합니다.

  • 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 사실상 불가능하며, 허가 절차가 필요합니다.

• 투기과열지구·조정대상지역 여부

  • 투기과열지구: 해당 없음

  • 조정대상지역: 해당 없음

  • 분양가상한제: 미적용

  • 재건축초과이익환수: 대상 아님

현재 주거·투자 흐름과 시공사 선정

• 재개발 사업 속도

  • 정비계획이 최근 결정·고시되면서, 건축심의 및 사업시행인가를 앞둔 지구가 늘고 있습니다.

  • 시공사 선정은 연내 혹은 내년 중 본격화될 것으로 전망되며, 대형 건설사들의 치열한 수주 경쟁이 예고됩니다.

• 매물 수급 현황

  • 일부 지구에서는 단독주택, 빌라, 상가주택 등이 단기간에 거래가 이뤄지면서 매물이 급감했다는 사례가 전해지고 있습니다.

  • 기존 아파트, 준공업지와 혼재된 지역 특성상, 재개발 전 리모델링을 통한 임대수익 전략도 일부 부각되고 있습니다.

상가 및 근린생활시설의 잠재력

• 준공업지역 인접 효과

  • 성수동 카페거리, 연무장길 등 준공업지역에서 활성화된 상업·문화 수요가 전략정비구역 내 상업시설에 대한 기대감으로 이어지고 있습니다.

• 리모델링 및 임대수익

  • 재개발까지 장기간이 소요될 수 있기 때문에, 일부 건물주들은 리모델링 후 상가 임대로 유지하면서 향후 재개발 시 높은 보상 기대를 병행하고 있습니다.

중점 확인 사항

1. 본인 목적과 자금 계획

   • 실거주 목적 vs 임대사업: 토지거래허가제 하에서 현실적인 접근이 중요합니다.

2. 지구별 진행 속도

   • 조합 설립, 시공사 선정, 착공 일정 등 각 지구마다 상이할 수 있으므로, 해당 지구의 추진 상황을 세밀하게 체크해야 합니다.

3. 초고층 개발에 따른 변수

   • 공사비, 일반분양가, 분담금이 변동될 수 있어 조합원의 내부 결정 과정을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.

4. 토지거래허가구역 만료 시점

   • 해제 여부에 따라 거래 환경이 달라질 수 있어, 해당 기간과 정책 동향이 투자 타이밍에 영향을 줍니다.

성수전략정비구역은 서울 한강변에서 보기 드문 대규모 재개발 지역입니다. 토지거래허가제 등 규제가 상존하지만, 초고층 랜드마크 단지와 수변 문화공원이라는 미래형 도시 인프라가 함께 예정되어 있어 다양한 가능성을 시사하고 있습니다. 다만, 각종 절차와 추진 속도, 금융 여건 등을 종합적으로 고려하여 접근하시는 것이 바람직합니다.

성수전략정비구역은 1~4지구에 총 9,428세대의 초고층 아파트가 들어서는 대규모 재개발 구역입니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 실거주 또는 사업자·법인 등 특정 요건 하에 매수가 가능합니다. 지구별로 층수·사업비·분양가가 달라질 수 있으므로, 추진 일정과 조합 내부 의사결정을 꼼꼼히 확인해야 합니다.