서울 노원구 ‘백사마을 재개발’ 총정리: 11월 착공, 미래가치 분석

백사마을 재개발 사업 개요

백사마을은 서울 노원구 중계본동 30-3번지 일대에 위치한 지역으로, 1960년대 도심 개발에 따라 이주한 철거민들이 모여 형성된 곳입니다.

2025년 11월 착공 예정이며, 2029년 상반기 준공을 목표로 하고 있습니다.

세대수는 기존 2,437세대에서 741세대가 증가하여 3,178세대로 확정되었습니다.

백사마을 재개발 주요 변경 사항

이번 재개발은 기존 ‘보존형 임대주택’ 중심 계획에서 전면 철거 및 고밀도 아파트 개발로 변경되었습니다.

사업성 개선과 조합원 분담금 부담 완화를 목표로 설계 변경이 이루어졌으며, 이에 따라 사업 추진 속도가 크게 빨라졌습니다.

입지 및 생활 인프라 분석

생활 인프라

• 중계 은행사거리 학원가 인접 (도보 15분 내)

• 불암산, 중랑천 등 풍부한 자연환경

• 대형마트(롯데마트, 홈플러스), 의료시설(을지병원, 상계백병원) 인접

교통 인프라

• 기존 지하철 7호선 중계역·하계역 이용 가능

• 향후 동북선 경전철 개통 예정 (왕십리까지 약 20분대 이동 가능)

• 다만, 동북선 역세권과는 약 1km 거리로 마을버스 환승 필요 가능성 존재

예상 분양가 및 인근 시세 비교

조합원 예상 분양가(추정)

• 전용 59㎡: 약 4.6억 원

• 전용 74㎡: 약 5.8억 원

• 전용 84㎡: 약 6.5억 원

• 전용 101㎡: 약 7.5억 원

• 전용 114㎡: 약 8.3억 원

인근 신축 아파트 시세(기준: 2028~2029년 예상)

현재 조합원 분양가와 인근 입주 예정 신축 시세를 비교했을 때, 2~3억 원 이상의 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

사업 진행 현황 및 일정 요약

현재 주민 이주는 완료되었고, 펜스 설치 및 철거 준비 작업이 진행되고 있습니다.

백사마을 재개발의 특징 및 투자 포인트

• 서울 마지막 달동네의 대규모 신축 단지화

• 노원구 내 희소한 신축 공급

• 왕십리·강남 접근성 개선(동북선 효과)

• 중계 학원가 생활권 확보

• 서울에서 2천만원대 평당 분양가(추정)의 희소성

• 통합심의 통과로 사업 속도 단축

요약

• 백사마을 재개발은 2025년 11월 착공, 2029년 상반기 준공 예정입니다.

• 3,178세대 대단지 신축으로 탈바꿈하며, 일반분양도 약 1,400세대 이상 공급됩니다.

• 동북선 경전철 개통과 함께 교통여건이 크게 개선될 예정이며, 중계 학원가 인접으로 교육 인프라도 우수합니다.

• 예상 분양가는 평당 2,000만원대, 인근 시세 대비 높은 가격 경쟁력이 예상됩니다.