강남 구룡마을 재개발 총정리: 3,800세대·1조 보상, 공공·민간 동시 추진 현황

Ⅰ. 구룡마을은 어떤 곳인가

• 위치 : 서울 강남구 개포동 567-1 일대

• 형성 배경 : 1970~80년대 강남 개발 시기에 철거민들이 모여 자리 잡은 무허가 판자촌

• 면적 : 약 26~27만 ㎡ 규모로, 축구장 40개 정도의 크기

• 주거 환경 : 비닐·판잣집이 밀집, 화재·침수 등 안전사고에 노출되었던 열악한 환경

과거에도 민간 주도로 재개발을 시도했지만 여러 문제로 무산되었고, 이후 2016년 공공주도 도시개발구역으로 지정되면서 본격적인 공공재개발 방식을 추진하고 있습니다.

Ⅱ. 재개발 사업 개요

구룡마을 재개발은 서울주택도시공사(SH공사)가 사업시행자로 참여하는 공공주도 프로젝트입니다. 당초 2,800여 세대 규모로 계획되었으나, 용도지역 종상향 등으로 세대 수가 크게 늘어 약 3,800세대에서 최대 3,887세대까지 확대될 전망입니다.

아래 표는 현재까지 알려진 구룡마을 재개발 주요 정보를 요약한 것입니다.

Ⅲ. 보상 및 이주 절차

1. 보상 대상

   • 토지 소유주 약 200여 명

   • 판잣집 등 무허가건물(지장물) 소유주 약 1,000여 명

2. 보상 규모

   • 토지보상비 총 1조 원 이상(1조 1천억 원대 추정)

   • 수용재결 절차 : 협의가 되지 않거나 연락이 닿지 않는 소유주에게는 법원 공탁금을 통한 강제 수용 방식으로 보상을 마무리

3. 이주 절차와 갈등

   • 1989년 1월 24일 이전부터 무허가 건물을 소유·거주한 주민, 혹은 합법적 건물 소유자는 분양권을 받을 수 있음

   • 이 요건에 충족되지 못하는 거주민들은 주로 임대주택 이주나 현금 보상 선택지

   • 마을 주민 일부가 “장기간 거주했다”는 이유로 토지 소유권·분양권을 요구하며 갈등이 예상되지만, 보상 마무리 후 올 하반기부터 빈집 철거와 이주를 본격화할 계획

Ⅳ. 공공주택·분양 계획

• 공공임대주택 : 기존 임대주택(약 1,100가구) + 신혼부부용 ‘미리내집’ 등 확대

• 공공분양주택 : 중·소형 위주 공급, 보상 대상 거주민 중 일부는 우선분양권 배정 가능

• 민간분양주택 : 일부 부지를 민간 매각해 건설

• 미리내집 : 600가구 이상 공급 계획, 신혼부부 대상으로 장기 전세와 출산 장려 혜택을 제공

 

강남권 내 공공주택 비중이 절반 가까이 된다는 점이 특징입니다. 이를 통해 서민·청년층도 강남에 안정적으로 정착할 수 있는 기회를 확대할 것으로 기대됩니다.

Ⅴ. 주요 관전 포인트

1. 실제 착공 시점

   • 행정 절차와 보상 협의 결과에 따라 변동될 수 있음

   • 올해 하반기부터 단계적 철거 착수, 2026~2027년 본공사 돌입 예상

2. 분양 시기·분양가 수준

   • 사업 규모가 큰 만큼 토지·건축비 상승 부담으로 인해 분양가가 높아질 가능성

   • 신혼부부·청년층에는 ‘미리내집’ 등 장기 전세주택으로 저렴하게 공급

3. 재개발 완공 시 도시환경 변화

   • 오랜 판자촌이 대규모 현대식 주거지로 변모

   • 주변 개포지구 및 강남권 재건축 단지와의 시너지

 

• 구룡마을은 강남구 개포동 일대 판자촌을 공공재개발로 정비하는 대규모 프로젝트입니다.

• 용적률 상향 등으로 약 3,800세대~3,887세대에 달하는 공공임대·공공분양·민간분양이 혼합되어 공급될 예정입니다.

• 보상비만 1조 원 수준으로 추산되며, 토지 및 무허가건물 소유자 보상이 마무리 단계에 들어섰습니다.

• 신혼부부 ‘미리내집’ 등 공공주택 비율이 높아, 다양한 계층이 강남권에 정착할 기회가 열릴 전망입니다.

• 목표 준공 시점은 2029년 정도이며, 향후 철거·이주 문제에 대한 갈등 조율이 관건입니다.